Замминистра экономического развития - руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Виктория  Абрамченко ответила на вопросы читателей.

КАДАСТРОВЫЕ СТРАДАНИЯ

- Росреестр сейчас у многих ассоциируется прежде всего с кадастровой стоимостью, по которой мы теперь платим налоги за свою недвижимость. Многие осенью увидели сумму кадастровой стоимости, с которой они платят налог, и очень удивились. Покупал человек, например, участок несколько лет назад за миллион, сейчас цены еще упали, а в платежке стоит сумма миллиона в три. Откуда эти цифры?

- Да, эта тема беспокоит всех, у кого есть недвижимость и кто должен платить за нее имущественные налоги.

Вы сказали, что рынок недвижимости не всегда себя хорошо чувствует, как, например, сейчас. По новостройкам он, правда, оживился. По вторичному рынку такого пока не происходит. И действительно, рыночные цены оказались ниже кадастровой стоимости, которая используется для целей налогообложения. Для того чтобы не было таких перекосов в налогообложении, в законодательство сейчас внесены поправки - новым законом «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года. (Но сейчас мы еще платим налоги по кадастровой стоимости, рассчитанной по старым правилам - Ред.) Введено понятие индекса рынка недвижимости. И этот индекс будет применяться, чтобы выровнять кадастровую стоимость с рыночной.

- И как будет выглядеть на практике это выравнивание?

- Новым законом предусмотрено создание специальных уполномоченных организаций - бюджетных учреждений, которые наделены правом проводить кадастровую оценку. Они при перерасчете кадастровой стоимости и должны будут этот индекс учитывать. То есть учитывать состояние рынка недвижимости.

- Все уверены, что оценкой недвижимости занимается сам Росреестр. И вовсю вас за это ругают. Зря значит?

- Это миф. Вокруг нашей сферы вообще много мифов. В прошлом году, например, ходил слух, что необходимо до 1 января 2018 года всем срочно уточнить границы земельных участков, иначе нельзя будет совершить с ними сделку. В законодательстве такого требования нет.

Вернемся к вопросу кадастровой оценки. Кто наделен правом посчитать кадастровую стоимость недвижимости? Этим правом по новому закону наделены региональные бюджетные учреждения. Утверждает результаты оценки исполнительная власть в каждом регионе. Что делает Росреестр? Росреестр эту стоимость у региона принимает и вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого в реестре, помимо других записей об объекте, как-то: площадь, границы, правообладатель, ограничения и обременения - появляется еще одна характеристика — кадастровая стоимость.

КАК СНИЗИТЬ СТОИМОСТЬ

- А куда жаловаться-то, если понимаешь, что стоимость для целей налогообложения явно превышает ту, по которой реально продать участок или квартиру?

- А вот жаловаться можно нам. Мы отвечаем за работу комиссий по досудебному оспариванию кадастровой стоимости. Можно написать заявление в такую комиссию, созданную при Росреестре, и эта стоимость будет пересмотрена. По нашей статистике, в половине случаев кадастровая стоимость пересматривается в пользу заявителя. Уточню, что в комиссиях при Росреестре можно оспорить кадастровую стоимость, определенную до вступления в силу нового закона «О государственной кадастровой оценке». Комиссии, в которых можно будет пересмотреть результаты оценки по новому закону, будут создаваться по решению региональных органов власти.

- Давайте чуть подробнее. Мне пришла платежка - в 10 миллионов квартира оценивается, а я понимаю, что она, хорошо, если 6 миллионов стоит. Какие документы и куда я должна принести?

- Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость, вы должны принести отчет оценщика, который свидетельствует, что квартира стоит меньше, чем указано в материалах оценки, утвержденных региональными властями. С заявлением и этим отчетом обратиться в комиссию при Росреестре. Все адреса этих комиссий есть на нашем сайте rosreestr.ru.

В комиссию входят представители Росреестра, региона и профессионального сообщества — саморегулируемых организаций оценщиков.

- Хорошо, я благополучно оспорила кадастровую стоимость, мне ее снизили. А в следующем году регион опять провел переоценку. Будут ли учтены результаты оспаривания? Или все начинать сначала?

- Очень хороший, правильный вопрос. Мы регулятору в лице Министерства экономического развития от Росреестра такой вопрос адресовали и даже предложили поправки в законодательство. Ведь кадастровая стоимость пересматривается не только в рамках работы комиссии, но еще и в рамках судебных разбирательств. В суд также можно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Причём физические лица могут сразу обратиться в суд, минуя комиссии. Для юридических лиц порядок другой - досудебное оспаривание является обязательной процедурой. И только при получении отказа в комиссии они могут подать заявление и документы в суд. Опыт работы судов и комиссий по пересмотру стоимости нужно учитывать при массовой кадастровой оценке. Это, на наш взгляд, должно быть обязательно в законе.

НАЛОГ МОЙ, УЧАСТОК ЧУЖОЙ

- В тех же налоговых платежках очень часто встречаются какие-то неточности, путаница, связанная с землями, квартирами. Например, у нашей одной сотрудницы земельный участок задвоился - каким-то образом он дважды оказался поставлен на кадастровый учет, и теперь ей приходит на один участок двойной налог. А еще есть случаи, когда платежка приходит, например, на чужую комнату в коммуналке. Как с этим быть?

- Начну со статистики. Мы давно работаем с Федеральной налоговой службой: Росреестр делает в ФНС годовую выгрузку для определения налогооблагаемой базы по всем объектам недвижимости, а также выгрузку по мере изменения характеристик объектов с периодичностью один раз в десять дней. И вот в рамках этой работы более чем в 98% случаев никаких проблем с данными не возникает, входной контроль со стороны налоговой они проходят. То есть в нашем примере мы говорим о 2% случаев, когда необходим какой-то ручной разбор.

Какой совет я могу дать гражданам, чтобы не попадать в эти 2%? И на сайте налоговой службы, и на нашем сайте есть возможность воспользоваться таким сервисом, как личный кабинет. В случае ФНС — это личный кабинет налогоплательщика, Росреестра - личный кабинет правообладателя недвижимости. Мы запустили этот сервис в 2017 году и в нашем личном кабинете зарегистрировано уже порядка 500 тысяч пользователей. Вы через личный кабинет можете увидеть все свои квартиры, участки, дачи. В личном кабинете на сайте Росреестра можно сразу же подать заявление об исправлении ошибки, если вы таковую обнаружили в записях ЕГРН о своих объектах — не дожидаясь, пока вам придет ошибка в платежке.

- Я своей квартиры в личном кабинете правообладателя вообще не вижу. Хотя налог на неё приходит.

- Ко мне на личный приём приходят с подобными вопросами. Бывает, что право возникло в 90-е годы в результате приватизации, но данные о такой недвижимости не попали в государственный реестр. Я напомню, что реестр начали вести с 1999 года. Сначала на бумаге и локально в каждом регионе, а с конца нулевых - уже в электронной форме по единым правилам на территории всей страны. В разные периоды времени были разные требования нормативных актов к оформлению недвижимости. В 90-е, как правило, право собственности фиксировалось в БТИ или в муниципалитете. И такой документ мог не попасть в распоряжение Росреестра.

Что рекомендуется делать гражданам в этом случае? Гражданский кодекс и закон о государственной регистрации недвижимости защищает их права, несмотря на отсутствие записи в реестре.

Но если вы хотите, чтобы запись в реестре появилась и никакой путаницы с вашей недвижимостью не возникало, необходимо с документом-основанием прийти либо в многофункциональный центр (МФЦ), либо подать заявление о внесении сведений о ранее возникшем праве через сервисы Росреестра на портале rosreestr.ru.

- А отсутствие этой записи чем-то чревато? Тот же вопрос возникает и по земельным участкам. У людей есть свидетельство 90-х годов, а никаких записей нет, и люди волнуются...

- Чтобы не волноваться, лучше внести в ЕГРН всю информацию о своей недвижимости. Почему? Дело не только в налогах. Например, в Москве сейчас запущена процедура реновации. И, конечно же, лучше, чтобы у государства были самые точные сведения о недвижимости граждан в таких домах. Если же мы говорим о земельных участках, то конечно, тоже лучше, чтобы границы вашего участка были обозначены в едином реестре. Хотя, повторюсь, закон этого делать не обязывает. Но участок находится не в безвоздушном пространстве, и для того, чтобы вы не спорили со своими соседями или кем-то еще о границах, лучше, чтобы эти границы были в реестре.

Приведу пример. Есть проект «Дальневосточный гектар». В рамках этого проекта гражданин может выбрать любой свободный участок с помощью информационной системы «На Дальний Восток». А в итоге муниципалитет не всегда понимает: в том месте, где гражданин хотел бы получить свой дальневосточный гектар, нет ли тех самых ранее учтенных участков без точных границ, сведений о которых в реестре не имеется? Может возникнуть конфликт.

Или ещё пример. Нужно муниципалитету построить дорогу. Готовятся градостроительные документы о том, где будет проходить эта дорога. При их проработке учитывается и размер возмещения, который придется выплачивать собственникам, чьи участки попадают в зону строительства. А о вашей недвижимости проектировщики не знают. То есть физически она есть, но в государственных информресурсах сведений о ней нет. В итоге проблемы и у граждан, и у муниципалитета.

- А нет ли планов по оцифровке всего того, что сейчас есть на бумажных носителях?

- Есть такие планы. В рамках федеральной целевой программы с нашими партнерами из Министерства связи и массовых коммуникаций мы сделали специальную платформу для хранения электронных образов бумажных документов. Работа начата.

В Краснодарском крае, например, - это лучшая наша территория по оцифровке архива - там весь архив уже в электронной форме.

РАБОТА НАД ОШИБКАМИ

- Мы говорим о том, что хорошо бы уточнить границы своих участков и занести их в реестр. А у нас очень много жалоб на кадастровых инженеров. Деньги этим специалистам люди заплатили, а дальше начались проблемы — участок поставить на учет не удается, ваши специалисты говорят — мол, ошибка кадастрового инженера...

- Мы тоже заложники ситуации с качеством работ кадастровых инженеров. Это еще один миф, что мы их контролируем. Есть саморегулируемые организации, где каждый кадастровый инженер должен состоять и которые несут за них ответственность.

Законодательство меняется, проще оно не становится, и мы действительно фиксировали в конце 2016 года большой всплеск отрицательных решений по кадастровому учету недвижимости. И когда мы увидели, что порядка 70% отказов и приостановлений Росреестра - это вина инженеров, мы стали проводить с ними мастер-классы, семинары, совещания, разбирать типовые ошибки. В итоге по данным на конец 2017 года зафиксировали снижение в два раза количества приостановлений и отказов при кадастровом учете.

Что делает государство со своей стороны, чтобы помочь людям, собственникам не тратить лишние деньги и время? У нас предусмотрены федеральные средства на субсидирование комплексных кадастровых работ. Это работы не по одному участку, а, например, по кадастровому кварталу или в целом по населенному пункту. В 2017 году мы такие пилотные проекты запустили в трех субъектах. В Республике Тыва, Астраханской и Белгородской областях. В результате по этим регионам в ЕГРН появились точные границы земельных участков и исправлена часть реестровых ошибок, а также уточнена налогооблагаемая база.

ПРО ЧЁРНЫХ РИЭЛТОРОВ И ГАРАНТИИ ГОСУДАРСТВА

- У нас еще одна огромная тема, по которой много вопросов, - мошенничество. Когда с 1 января 2017 года появился новый закон о регистрации недвижимости, было очень много страхов, связанных с тем, что теперь нет привычного бумажного свидетельства о собственности, а есть какая-то там электронная запись в реестре. Люди стали бояться, что кто-то продаст их квартиру — а они даже и не узнают. Что вы об этих страхах скажете?

- Свидетельства о праве собственности были отменены не законом «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2017 года, а изменениями в законодательство с 15 июля 2016 года. Теперь регистрация или переход права собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

Что касается противодействия мошенникам, скажу, что можно прийти к нам и, для того чтобы спалось спокойнее, написать заявление о невозможности продажи вашей квартиры без вашего личного участия. И в реестре появляется флажок, запрещающий совершать любые действия в отношении вашей недвижимости, (даже поменять простую характеристику), без вашего личного участия, например, по доверенности. Такое заявление рекомендую всем написать.

- Получается, что чисто теоретически, если запись о запрете не будет внесена в реестр, у нечистых на руку людей есть возможность отобрать квартиру?

- Нет, конечно. Все-таки это не массовое явление. Да, есть черные риэлторы, есть откровенные мошенники. Но по судебной статистике, например, за 2017 год по жилью было подано всего порядка 100 виндикационных исков. Это когда истребуется имущество из чужого незаконного владения. Это не такие уж пугающие и шокирующие цифры.

Но действительно, Росреестр не отвечает за первую часть процедуры регистрации недвижимости - прием сторон сделки. За эту часть отвечают многофункциональные центры. И мы не можем гарантировать, что не пришел мошенник в МФЦ с поддельным паспортом или с поддельной доверенностью.

- Давайте все-таки вернемся к свидетельству о регистрации права собственности. Что сейчас защищает мое право собственности на квартиру?

- Права граждан защищает государство. Не бумага и не электроника, а государство. Это сказано в 8-й и в 35-й статье Конституции. Гражданский кодекс расшифровал, что значит защита права государством. Это значит, что есть специальный реестр - об этом прямо сказано в Гражданском кодексе - и этот реестр ведут специально уполномоченные лица. Каким образом происходит защита ваших прав? В реестр нельзя внести самовольно регистратору какие-либо сведения. Только в рамках соответствующих жизненных ситуаций, проведя определенную правовую экспертизу, регистратор вносит запись о том, что есть ваше право на вашу квартиру.

Дальше в реестре хранится пакет документов, с которым вы пришли в МФЦ. Или который вы, подписав своей усиленной электронной подписью, направили к нам в электронном виде. Если возникнет спор, в суд будут представлены именно эти документы, подтверждающие либо переход права на недвижимость, либо возникновение этого права.

Что такое бумажное свидетельство? Это только подтверждение, что на такую-то дату право в реестре зарегистрировано. Иными словами, если вы получили свидетельство в 2014 году о праве собственности на квартиру, а в 2015 решили ее продать, то вашему покупателю необходимо было все равно обратиться в Росреестр за выпиской, актуальной на конкретную дату в 2015 году. Поэтому гарантии государственные не в бумаге, а именно в установленной системе ведения записей о правах.