С 1 ЯНВАРЯ этого года вступили в силу новые правила освобождения от обложения НДФЛ доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества (ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2014 г.). Прежде всего, изменились сроки владения жильем, освобождающие продавца от уплаты подоходного налога, - с трех до пяти лет. Собственникам, которые приватизируют недвижимость, получают ее в наследство, по договору пожизненного содержания с иждивением или по договору дарения от родственников, беспокоиться не стоит. Для всех этих случаев сроки владения остались прежними - три года. В случаях, не перечисленных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, сообщил нам заместитель начальника межрайонной ИФНС России № 12 по Краснодарскому краю А.Г. Кожевников.
Второе существенное нововведение касается порядка налогообложения. Если раньше при определении налога на доходы физических лиц при продаже квартиры учитывалась цена, указанная в документах о продаже жилья, то изменения в законодательстве предлагают при расчете налога учитывать кадастровую стоимость квартиры. Это сделает невозможной распространенную сегодня практику занижения официальной стоимости продажи, при которой продавец, владеющий недвижимостью менее трех лет, для того чтобы не платить налог, указывает в документах сумму продажи менее 1 млн. рублей (размеру налогового вычета, с которого, не платится налог). Теперь же цена, с которой будет платиться налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. Закон предполагает определять налоговую базу, равную кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества), умноженной на коэффициент 0,7, в случае, если продажная цена данного объекта будет менее рассчитанной таким образом суммы. Если официальная указанная в договоре цена продажи меньше, чем эта сумма, то налог будет рассчитываться по этой формуле. В случае отсутствия кадастровой стоимости квартиры на момент ее приобретения, налог будут рассчитывать исходя от дохода, который был получен от продажи недвижимости.
Допустим, жилье, которое вы приобрели 1 января 2016 года стоит 2 миллиона рублей. Через четыре года вы продаете недвижимость (срок 5 лет еще не прошел) за 4 миллионов рублей, в то время как ее кадастровая стоимость равняется 3,5 миллионам рублей. Существует два выхода, Налог будет рассчитываться из той суммы, которая будет указана в договоре за минусом ваших расходов или из 70% кадастровой стоимости за вычетом ваших затрат. В нашем случае выгодней основываться на кадастровой стоимости: 70% - это 2 млн. 450 тыс. руб. Если из 2,45 млн. руб. вычесть 2 млн. руб. (расходы на покупку), то 450 тыс, руб. налогооблагаемая база. При ставке НДФЛ - 13%, налог составит 58 тыс. 500 руб.
Что еще важно знать. Регионам предоставлено право вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества уменьшать минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (п. 4 ст. 217 НК РФ) и размер понижающего коэффициента (п. 5 ст. 217 НК РФ). Но самое главное: положения нового закона распространяются на те объекты недвижимости, которые будут приобретены после 1 января 2016 года. А те, что приобретены ранее, изменения не затронут.
Подготовила М. ПОПОВА.