В прессе появились сообщения о том, что Законодательное собрание Краснодарского края добилось принятия Федерального закона, согласно которому продлено время селянам на оформление своих юридических прав на землю.
Комментирует вопросы читателей прокурор Староминского района Ю.А. Закройщиков.
7 марта 2005 г. в статью 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внесены изменения в той часта, где договоры аренды земельных долей, заключенные при реорганизации советских колхозов, совхозов, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса России в течение четырех лет. Именно этого и добивались законодатели Кубани, и в этом они победили, так как в установленный ранее двухгодичный срок перевести все доли, в разряд земельных участков не удается. Одним словом, отложено вступление в силу норм о переходе земельных долей в доверительное управление к арендатору, и тем самым приостановлены замыслы , авантюристов по реализации схем обогащения, за счёт доверчивых селян.
- А что, имели место случаи увода земли путём обмана?
- Судебно-следственная практика пестрит примерами махинаций с землей. Ушлые арендаторы, ухитряются навязывать владельцам долей откровенно кабальные договоры. Скажем, вынуждают подписывать соглашения, по которым часть арендной платы Не выдается крестьянину, а идет на повышение плодородия земли, содержание административного аппарата и другое. Принуждают людей ставить свои автографы на чистых листах бумаги и бланках, убеждая дольщиков в том, что бумаги с их подписями будут приложены к единому арендному договору. Порой эти договоры аренды люди в глаза не видят. В некоторых договорах не указаны даты, неправильно названы имена арендодателей, не указаны сроки действия договора, размер и вид арендной платы, не приведены основания прекращения действия договора, арендаторы фактически перед собственниками земли не имеют никаких обязательств по сохранению плодородия арендуемой земли и т. д. В одном договоре указано, что в счет погашения арендной платы земля переходит в собственность к арендатору/Когда я об этом сказал пришедшему на прием арендодателю, объяснив ему, что через пять лет он уже не будет собственником своей земли, он тут же убежал разбираться с этим мошенником. Спрашивается, почему еще при подписании договора не, вникнуть в его суть. Всегда советую обращаться к опытным юристам.
- Почему так необходимо получить документы на землю?
- B "начале" девяностых годов почти все сельскохозяйственные угодья были поделены на паи и отданы в собственность работникам сельхозпредприятий. Таких паев только в Краснодарском крае около 600 тысяч. Люди, как правило, сдают их в аренду, получая за это определенную плату - где деньгами, где продукцией. Земельная доля - это не конкретный земельный участок, а только имущественное право на определенное количество земли. Следовательно, доля не сможет быть впредь и предметом договора аренды. Следуя закону, надо выделять земельные участки в натуре и только тогда их можно сдавать в аренду. С финансовой точки зрения выгоднее оформлять крупные земельные участки без дележа внутренних границ между дольщиками. А это опять же создание коллективно-долевой собственности на землю. Практически все хозяйства района пошли по этому пути, очерчивая границы целым колхозом, выделяя участок в 5-10 тысяч га. В этой ситуации документы на земельную долю, выданные в начале 90-х годов, потеряли юридическую силу, а поэтому необходимо получить новые правоустанавливающие документы. Кто это будет делать? Меня, кстати, это сильно беспокоит.
Недавно у меня на приеме была группа владельцев земельного участка 4 отделения ЗАО «Рассвет». Спор у них идет о земле. Так вот, ни у кого нет правоустанавливающего документа на землю. Люди говорят, что все документы, у руководства предприятия. Я спрашиваю, почему документы на дом вы храните у себя, а документы на землю находятся неизвестно у кого.
Случись кто-то умер, и наследники будут искать эти документы неизвестно где. Вот таким образом земля и теряет своих хозяев. Отмечу, что нет этих документов и у руководства ЗАО, так как по данным учреждения юстиции ни один из владельцев вновь образованного земельного участка, находящегося в пользовании ЗАО «Рассвет», не оформил свои права собственности на землю. В договоре аренды всего этого земельного массива, должны указываться правоустанавливающие документы арендодателей. Никому из присутствующих администрация хозяйства не выдала договор аренды. Сельхозуправление района в этой части не выполняет своих обязанностей, а ведь глава района тоже заинтересован в том, чтобы людей не обидели, и земля осталась за ними, тем более, начиная с 2005 года, весь доход муниципальных образований будет поступать от земли.
Одним словом, все это послужило началом прокурорской проверки, и мы добьемся, чтобы каждый собственник своей земли имея правоустанавливающий документ на землю, а договору аренды их земли была дана оценка и с точки зрения права, и с точки зрения агрономии.
- А что, собственно говоря, побудило этих людей обратиться в прокуратуру? - В июле-августе 2004 года состоялись коллективные собрания участников общей долевой собственности на земельные участки, расположенные в границах Землепользования ЗАО «Рассвет». Всего таких собственников 1484 человека и им на праве общей собственности принадлежит 7421 гектар земли. На этих собраниях были приняты решения о порядке владения и пользования земельным участком, Находящимся в долевой собственности, а также решены вопросы тех пайщиков, которые решили выделить свои участки в натуре и передать их в аренду ООО «Агро-союз», ООО «Скиф», ОАО «Староминскагропромтранс».
В соответствии с земельным законодательством любой владелец земельной доли вправе распорядиться своей собственностью. Мотивы могут быть любые низкая арендная плата, конфликт с бывшим арендатором и т. д. Запретить выделиться со еврей землей, препятствовать этому нельзя. Одним словом, по данным ГУП КК «Староминский земельный центр», 243 человека сдали свои 1327,417 га , ООО «Агросоюз», 98 человек 521,90 та - ООО «Скиф», 56 человек свои 271,60 га - ОАО «Староминскагропромтранс». Остальные 760 дольщиков сдали свои земли 3979,85 га в аренду ЗАО «Рассвет». То есть произошло разделение. Далее на этих собраниях определены местоположения части земельного участка, в границах которого, в первоочередном порядке выделяются земельные участки. В протоколе № 3 от 29 августа 2004 г. закрепляется предложение заместителя внешнего управляющего ЗАО «Рассвет» Алексашина В.С. о том, какие именно земельные участки будут выделены для передачи в аренду новым пользователям. На собрании также присутствует и внешний управляющий Полторадин C.H. Одним словом, руководство ЗАО «Рассвет» знает, какие именно участки будут изъяты из их пользования. Более того, сведения об этих участках опубликованы в газете «Кубанские новости», а в июне 2004г. руководство ЗАО «Рассвет» официально уведомлено представителями собственников земельных долей о том, что после уборки урожая. Такие-то участка будут отданы в аренду новым пользователям. Несмотря на все это, осенью ЗАО «Рассвет» засевает земельные участки, владельцы которых решили сдать в аренду другим юридическим лицам. Это сразу же привело к ссоре между собственниками земельных участков, и их новыми пользователями. Одним словом, произошла эскалация конфлик та, и люди обратились к прокурору. Сразу же разъясняю, что никто не имеет права присвоить безвозмездно посевы, которые выращивает ЗАО «Рассвет», все это имеет материальную ценность и подлежит компенсации. Порядок пользования этим спорным участком определит суд. Но отмечу, что не было бы этого конфликта, если, бы стороны более взвешенно и ответственно отнеслись друг к другу. Далее собственники земельного участка, интересы которых представляет Горохова Е.Л., также имеют право на компенсацию неполученной арендной платы и на предполагаемую прибыль от использования их участка другим арендатором. Кроме того, ЗАО «Рассвет» также должно предпринять меры в судебном порядке к возмещению понесенных убытков. Одним словом, конфликт этот теперь должен разрешаться в стенах суда, вместо того, чтобы крестьяне работали на полях.
- Юрий Александрович, суд примет решение в соответствии с законом, а вот поясните такую ситуацию: 760 дольщиков отдали в аренду землю ЗАО "Рассвет", 394 - другим пользователям, а остальные 330 дольщика из общего числа 1484 человек кому отдали свою землю, кто ею пользуется?
- Вы правы, пятая часть земли, принадлежащая по документам на праве собственности 330 дольщикам, используется ЗАО «Рассвет», но кто эти лица, получают ли они арендную плату, неизвестно. Это так называемые невостребованные земельные доли. Кто-то уехал, Кто-то умер, наследники не знают о своих правах на, эти доли. Это и есть результат ненадлежащего оформления правовых документов на земельную собственность. И такая практика, к сожалению, имеет место и в других хозяйствах.