В сентябре 2015 года вступил в силу подготовленный при участии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации закон, который предполагает ужесточение понятия самовольной постройки и условий для признания права собственности на такой объект.
По данным Минстроя России, в последнее время проблема самовольного строительства (в основном, многоэтажных жилых домов и коммерческих строений) приобрела в стране угрожающие масштабы. Региональные и муниципальные власти не в состоянии самостоятельно разрешить эту ситуацию. Недобросовестные застройщики пользуются «лазейкой» в законодательстве - возводят без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные дома, таунхаусы, офисные здания, а затем узаконивают эти объекты и строения через суды, добиваясь признания права собственности на самовольные постройки.
При вынесении решений по таким искам суды не учитывают выполнение застройщиком требований Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в связи с чем застройщик имеет возможность не выполнять требования документов территориального планирования, документации по планировке территории, а также правил землепользования и застройки. В итоге сложилась практика признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке, фактически направленная на обход требований Градостроительного законодательства России.
Чтобы пресечь данную практику, а также в целях сокращения коррупционных рисков был принят Федеральный закон № 258, которым, в частности, уточняется понятие самовольной постройки:
«Самовольной постройкой являются здания, сооружения или другие строения, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Таким образом, если ранее одним из критериев для признания объекта самовольной постройкой было существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, то теперь достаточно любых нарушений, даже несущественных.
НАША СПРАВКА
Федеральный закон № 258 «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» был подписан Президентом 13 июля 2015 года, а 15 июля – официально опубликован.
Одновременно законодательные поправки ужесточают условия, при которых возможно признание судом (или в ином порядке в предусмотренных законом случаях) права собственности на самовольную постройку. Ранее было достаточно, чтобы сохранение постройки не нарушало прав других лиц, а также не создавало угрозы жизни и здоровью граждан. Теперь также необходимо наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство на нем такого объекта, и соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
На территории Краснодарского края проблема незаконного строительства остается одной из самых острых. Ущерб, наносимый обществу в результате незаконных действий застройщиков, состоит не только в самом факте такого строительства, но и в нарушении градостроительных норм и правил, влекущих экономические, социальные и политические последствия.
Данному вопросу было посвящено Постановление Законодательного собрания Краснодарского края пятого созыва № 2226-П от 25 февраля 2016 года. В постановлении указано, что нарушения градостроительного законодательства, в том числе связанные с незаконным строительством, происходят в связи с недостаточным муниципальным контролем на территориях муниципальных образований, в том числе в сфере земельного контроля и проводимого в его рамках контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности физических и юридических лиц. Отмечена также недостаточная работа по организации взаимодействия органов местного самоуправления с органами внутренних дел. Как следствие, не используются в полной мере возможности привлечения правонарушителей к ответственности согласно Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях и Уголовному кодексу РФ.
В целях создания эффективной системы предотвращения, выявления и пресечения незаконного строительства органам местного самоуправления рекомендовано принять меры по исполнению Закона Краснодарского края от 4 марта 2015 года № 3126-КЗ «О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории Краснодарского края». Стоит напомнить, что осуществление строительства до получения разрешения является нарушением норм закона. Нормами градостроительного законодательства не установлены также возможность и процедура выдачи спорного разрешения на возведенный объект. Ссылка при этом на ч. 13 ст. 51 Гражданского Кодекса РФ ошибочна, поскольку положения этой части, устанавливающие случаи отказа в выдаче разрешения на строительство, применимы в том случае, когда имеет место обращение за выдачей разрешения на строительство до начала строительства.
Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации подтвердил: у уполномоченного органа нет оснований для выдачи разрешения на строительство, если установлено, что на момент обращения в администрацию с заявлением организация уже приступила к выполнению работ по созданию объекта. Администрация вправе отказать в выдаче разрешения на строительство только потому, что работы по созданию объекта недвижимости уже ведутся. Выдача разрешения на строительство должна предшествовать проведению строительных работ.